Правительство РК решило ликвидировать кооперативы собственников квартир (КСК). Эта идея включена в проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который недавно поступил в парламент, передает ng.kz.

Если данное предложение депутаты узаконят, то владельцев квартир и нежилых помещений в многоэтажных домах ждут радикальные изменения. Сложившаяся практика «колхозной» эксплуатации общедомового имущества будет разрушена, на этих обломках начнут выстраивать новую схему управления. Не приведет ли этот переход к обострению уже нажитых болячек?

Такого рода опасения не лишены основания. То, что система кооперативного управления в форме ПКСК, КСК и КСП, мягко говоря, далека от совершенства, стало уже притчей во языцех. Но после массовой приватизации жилья в 90-х годах и множества конфликтов на почве управления содержанием крыш, подвалов и подъездов все вроде бы устаканилось. Худо-бедно какие-то ремонты проводятся. В том числе и капитальные, требующие больших финансовых затрат. Правда, теперь к этому делу подключилось государство, составившее специальную программу по модернизации ЖКХ. Учитывая, что у нас власти многие реформы привыкли делать шоковыми методами, не получится ли и на этот раз так: пока будем создавать новую систему, наше жилье останется без обслуживания? Может, тогда лучше ничего не менять? Сделать косметический ремонт старой системе и успокоиться? Как говорят: не буди лихо, пока оно тихо.

Но установившиеся тишь и благодать отражают только поверхностные процессы. Достаточно пройтись по городским улицам, и вы увидите на многих домах полуразрушенные фасады. О том, в каком состоянии крыши и коммуникации, остается только догадываться. А мнения жильцов о КСК, который обслуживает их дом, далеко не всегда комплиментарные. Причем такого рода оценки бывают обоюдные. Руководители КСК вынуждены постоянно «выбивать» из некоторых собственников квартир взносы, которые не платят годами. Хотя эти миллионные долги как раз и помогли бы решить многие проблемы в их домах.

Деньги, точнее, их отсутствие, как раз и являются той конфликтной зоной, которая портит отношения между руководством кооператива и собственниками квартир. Взносы и разовые сборы - единственные реальные источники дохода КСК. Но их размер устанавливается решением собрания, а это всегда проблема. Аргументы по поводу ценного влияния рыночной экономики на поддержание комфортных условий проживания работают слабо. Мы редко задумываемся над тем, что бесперебойная подача в дом электричества, тепла, воды и чистота во дворе оборачивается определенными затратами для поставщиков данных услуг. Хотя компенсировать их потери можем только мы, потребители.

В результате на почве скандалов, связанных с денежными отношениями между собственниками квартир и руководством КСК, выявилось несколько вполне конкретных проблем. Они начинаются уже от существующего механизма выбора правления КСК. В условиях, когда кооператив обслуживает несколько домов, голосование проводят заочно. Отсюда недоверие к результатам голосования, которое обостряется в случае недовольства работой правления. По той же схеме решается и вопрос о размерах взноса. Не дай бог, если председатель КСК решит его увеличить. Доказать обоснованность такого предложения почти невозможно. По этой же причине кончились провалом многие попытки организовать целевой сбор денег на финансовоемкий ремонт или регистрацию дома в качестве объекта кондоминиума.

Об уровне понимания собственниками своей роли в содержании общедомового имущества - отдельный разговор. Многие из них до сих пор ждут исполнения государством обещания ремонта, которое оно якобы дало перед началом массовой приватизация жилья. Другие считают, что они платят взносы, и этого достаточно. Дескать, «пусть в КСК меньше воруют». Третьи сдают квартиру в аренду, им по фигу, в каком состоянии подвал и крыша этого дома. Четвертые давно уже решили съехать с этого адреса и ждут только удобного момента. Подсчетом числа таких людей никто не занимался, но их наверняка много. Об этом можно судить хотя бы по количеству жильцов, никогда не участвующих в собраниях, проводимых правлением КСК, или числу злостных неплательщиков взносов.

Законодательство законодательством, но в реальности процесс пошел по стихийно регулируемому режиму. Во-первых, КСК фактически превратились в сервисную компанию, но с большим изъяном. Будучи зажатыми существующим механизмом финансирования, они не могут не только увеличить число услуг по содержанию дома, но даже добросовестно исполнить положенные им по закону сервисные обязанности. Что касается дорогостоящего ремонта, то КСК приходится работать по принципу взаимовыручки: используют деньги, собранные со всех жильцов, для ремонта одного из домов. По очереди. Во-вторых, даже попытки государства наверстать упущенное время по капитальному ремонту жилого фонда натыкаются на препоны юридического характера, не позволяющие освоить выделенные на эти цели бюджетные средства.

Во что это выливается?

По информации руководителя ГУ «Отдел жилищных отношений акимата Костаная» Ерлана ОСПАНОВА, из 1 110 многоквартирных домов областного центра на обслуживании в различных формах находится только 815. Остальные когда-то были в составе КСК, но недовольные их работой ушли в свободное плавание.

- Это в основном старые двухэтажки, - уточнил Оспанов. - Во многих есть инициативные люди, которые пытаются решать какие-то проблемы разового характера. За счет целевых сборов денег с жильцов.

Известны случаи, когда в таких домах возникали инициативные группы, которые собирали деньги даже на ремонт крыши. Но о системной работе тут говорить не приходится, поэтому живущие там люди создают местной власти немало проблем. Взять хотя бы промывку системы отопления, которую нужно делать каждый год. Кто за это платит? Ерлан Оспанов утверждает, что есть дома, где жильцы сами рассчитываются за эту услугу, а есть, где затраты берут на себя поставщики тепла. Долго так продолжаться не может. Зачем чью-то финансовую ответственность перекладывать на кошельки остальных потребителей услуг КТЭК?

Об уже начавшемся распаде КСК говорят и другие цифры. В числе обслуживаемых оказалось немало других форм с одним домом. В Костанае таких 25. Кроме КСК, теперь этой деятельностью начали заниматься ТОО, ИП, общественные организации и другие структуры. Их руководителей нет необходимости выбирать. Отношения определяются согласно договору, заключенному между ними и представителем этого дома, по тем финансовым условиям, которые устраивают договаривающиеся стороны.

Есть и такие примеры, когда жильцы одного дома, выйдя из состава КСК, создают свой кооператив или выбирают другую форму правления. Сегодняшнее законодательство это позволяет. Пока этот процесс идет на основе инициативы снизу. Руководители КСК к нему относятся болезненно, местные власти его тоже не поощряют. Понятно, что для первых - это потеря дохода, для акимата - появление потенциального очага социального напряжения.

Вышеупомянутый законопроект призван разрубить этот гордиев узел. КСК упраздняются, жильцы каждого дома проводят собрание, на котором будут учреждать свою организацию, которая в законопроекте называется «объединение собственников помещений» (ОСИ), выбирают совет, руководителя и форму управления, решают вопрос о взносах. ОСИ официально регистрируют, после чего у этого объединения появляется право на заключение договоров с управляющими и сервисными компаниями на обслуживание и ремонт неделимого имущества собственников помещений (квартир). Правда, при одном очень важном условии. Если общедомовое имущество зарегистрировано в качестве объекта кондоминиума.

Нужен свой интерес

С этим в Костанае, например, будут большие проблемы. По информации городского отдела жилищных отношений, на сегодняшний день зарегистрировано только 290 объектов кондоминиума. На мой вопрос, с чем это связано, председатель ПКСК «Орталык» Алмат АЙДОСОВ ответил:

- Люди не хотят, потому что это их «не кормит». У нас из 28 обслуживаемых домов только половина зарегистрировались как объекты кондоминиума. Несмотря на то, что изготовление техпаспорта оплачивается из городского бюджета и оформление остальных документов не требует больших затрат. Так что тут дело не столько в деньгах, сколько в желании людей.

Вообще, Алмат Айдосов недоумевает, почему у собственника своей доли в неделимом имуществе дома, получившего право на нее естественным образом, нужно спрашивать мнение по поводу регистрации этого имущества в форме объекта кондоминиума?

- Если в доме живут собственники двух и более квартир, между ними уже возникли отношения кондоминиума, - пояснил Айдосов.

Есть тут правовая коллизия или нет, сказать сложно. Тут важно другое. Если до сих пор регистрация объектов кондоминиума шла со скрипом, где гарантия, что при теперешней процедуре (когда для этого обязательно решение собрания жильцов дома) это не станет большой проблемой после принятия данного законопроекта? Об упрощении этой процедуры в нем ничего не сказано.

Председатель ПКСК «Орталык» обратил внимание еще на одно тонкое место. Он считает, что будут большие сложности в поиске такого числа грамотных специалистов, способных квалифицированно решать вопросы ОСИ.

- Придется заключать договоры с управляющими и сервисными компаниями, решать юридические вопросы, контактировать с местными органами власти. Для этого нужно искать хорошо подготовленного человека, - считает Айдосов. - К тому же бесплатно никто работать не станет. Если этому человеку платить хотя бы минимальную зарплату, а она с 2019 года будет 42 тысячи, то, например, по нашему тарифу на это будет уходить около 40% месячного бюджета дома.

Бывший председатель кооператива «Многоквартирное жилое объединение» Кузьма МАСЛАКОВ считает, что такая трудность будет только в двухэтажках, где выбор не богат. В других домах, по его мнению, «всегда найдутся 3-4 грамотных человека», которые способны заняться этой работой. 5 лет назад их дом вышел из состава КСК, но жильцы, не отказавшись от прежнего размера взносов (30 тенге за 1 кв. м), смогли оплачивать работу председателя, дворника, электрика и сантехника. В доме 89 квартир. Правда, дополнительно еще возвращают свою долю за кредит, взятый по госпрограмме на ремонт крыши и коммуникаций в подвале. Работы эти обошлись в 19,5 млн тенге.

Оказалось, что именно на определении видов работ, а также их стоимости интересы жильцов и рекомендации КСК, в котором они раньше состояли, серьезно разошлись. В итоге дом провел собрание, избрал своего председателя и вышел из кооператива. Не без скандала. Зато ремонт крыши провели на своих условиях.

А получилось это потому, что Маслаков долгие годы работал в коммунальном хозяйстве, имеет соответствующее образование и, несмотря на годы (ему исполнилось 89, поэтому недавно сдал правление человеку помоложе), упорно отстаивал интересы людей, которые его выбрали.

- Взносы у нас люди платят регулярно, - говорит Маслаков. - Мы ежемесячно подводим итоги наших доходов и расходов, этот отчет все время перед глазами людей, которые приходят платить взносы.

Другое дело, что с финансами у них отношения непростые. Названный проект закона предусматривает обязательное открытие расчетного счета после регистрации ОСИ и накопительного для капремонта. Накопительный был, но с «нулями». Есть расчетный счет, но за его использование банку нужно платить.

- Мы же не зарабатываем деньги, люди платят нам со своих пенсий и заработка, почему мы это должны отдавать банку? - спрашивает Маслаков. - Мы их лучше используем на благо жильцов дома.

Что в этих операциях законно, что противоправно, сказать сложно. Но эта проблема после роспуска КСК обязательно всплывает.

«Все будет по графику»

И еще один очень важный аспект. Что будет с сегодняшними КСК? Председатель КСП (кооператив собственников помещений) «Железнодорожник-2015» Виктор НЕВЕЖИН заявил, что их организация может без проблем перерегистрироваться в управленческую или сервисную организацию и продолжить работу по обслуживанию домов. На базе своей диспетчерской службы они уже создали такую организацию. Как юридически самостоятельное предприятие. С ним заключили договор и заказывают сервисные услуги по своим домам. Фактически они уже начали работать как управленческая компания. На основе существующего законодательства в зависимости от источников финансирования в КСП четко разделили виды работ на обслуживание и эксплуатацию, на текущий и капитальный ремонт. Эту схему в качестве приложения включили в договор, который подписали с собственниками помещений (квартир).

- Теперь каждый знает, за какие работы он платит КСП взносы, за остальное нужно собирать целевые деньги, - пояснил Невежин. - Если такой подход применять по всему городу, проблем с обслуживанием в новых условиях не будет. Люди будут четко знать, на какие виды работ заключен договор и сколько за это надо платить.

Проблему недобросовестных плательщиков, на его взгляд, нужно эффективно решать через суды.

- Для этого судебным исполнителям нужно лучше выполнять свои обязанности, а не отвечать, что этому человеку нечего платить, - возмущается Невежин. - В конце концов, если должник не выполняет решение суда, его же можно посадить на 15 суток.

Вообще, на его взгляд, многие новации уже есть в существующем жилищном законодательстве. Предложенные поправки их только систематизируют и радикально решают вопрос с КСК.

Немаловажно, как быстро будут реорганизовывать КСК. Алмат Айдосов опасается, что у нас по привычке все будет делаться чохом. Он предлагает несколько этапов. На первом - выделить из КСК новые дома, а затем с учетом полученного опыта ту же процедуру провести с остальными. Руководитель отдела жилищных отношений Ерлан Оспанов говорит, что эта работа будет идти по графику. Законопроект отводит на нее 6 месяцев. Как все произойдет на самом деле, пока закон не принят, никто не знает. О сроках ничего не известно. Но предварительно новую систему хотят апробировать в пилотных проектах по регионам. Так что на эту тему еще будет что пообсуждать.